文：任澤平團(tuán)隊(duì)

近期國家明確要求穩(wěn)樓市，各部門各地方促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展、軟著陸的政策陸續(xù)出臺(tái)，呈“小步快跑”。

7月28日政治局會(huì)議明確提出：要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

8月31日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提到：要求地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項(xiàng)借款。

9月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布公告，明確支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策，自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

央行決定，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)。

9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

各地按照中央“因城施策”要求，各地購房政策松綁速度加快，廊坊、天津、青島、濟(jì)南、杭州、蘇州等放松限購區(qū)域、社保。

 

我們?cè)?月10日發(fā)布報(bào)告《是該出手穩(wěn)樓市了》。

房地產(chǎn)穩(wěn)則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)，房地產(chǎn)大開發(fā)時(shí)代已經(jīng)落幕，但瘦死的駱駝比馬大，2021年房地產(chǎn)銷售18萬億，仍然是國民經(jīng)濟(jì)遙遙領(lǐng)先的第一大支柱行業(yè)，新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈加起來預(yù)計(jì)3萬億，雖然在快速增長，但仍然無法對(duì)沖這一缺口。如何既要防止房?jī)r(jià)死灰復(fù)燃，又要恢復(fù)市場(chǎng)信心，需要高超的智慧，老成謀國是時(shí)間換空間，配合二次房改。

當(dāng)前房地產(chǎn)到了出手的臨界點(diǎn)，過去幾年在“房住不炒”導(dǎo)向下，各部門出臺(tái)了三道紅線、集中度管理、嚴(yán)查經(jīng)營貸、去杠桿降負(fù)債等政策在大方向上是對(duì)的，在當(dāng)時(shí)的背景下是有合理性的，但是在長短期、內(nèi)外部因素疊加下，面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷拖累經(jīng)濟(jì)增長和就業(yè)、破解房地產(chǎn)-土地財(cái)政-銀行貸款的經(jīng)濟(jì)增長三角循環(huán)需要一定時(shí)間，房地產(chǎn)到了出手的臨界點(diǎn)。必須要清楚政策的出發(fā)點(diǎn)不是保房企，而是保增長、保就業(yè)、保民生。

是該出手穩(wěn)樓市了，樓市到了臨界點(diǎn)，房企中的三好學(xué)生也出現(xiàn)嚴(yán)重現(xiàn)金流緊張和公開市場(chǎng)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。如果市場(chǎng)和企業(yè)出現(xiàn)分化，說明政策是適度的，如果即使最好的房企也面臨生死存亡，說明部分政策過緊可以適度調(diào)整。作為國民經(jīng)濟(jì)第一大支柱行業(yè)和地方財(cái)政主要來源，房地產(chǎn)穩(wěn)則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)，穩(wěn)樓市有助于穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)。

未來應(yīng)按照7月28日政治局會(huì)議要求，在堅(jiān)持“房住不炒”的前提下，因城施策加大力度支持剛需和改善型需求，放松人口流入地區(qū)的限購限貸、對(duì)房企三好生加大信貸支持打通最后一米、降低剛需改善型需求的首付比和利率、降低二手房交易的契稅和個(gè)人所得稅等，同時(shí)通過人地掛鉤實(shí)現(xiàn)供求平衡和價(jià)格穩(wěn)定。

相信經(jīng)過長短結(jié)合的措施，加上以“城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅”為主的二次房改，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)有望實(shí)現(xiàn)軟著陸。

1、穩(wěn)增長是當(dāng)前首要任務(wù)，穩(wěn)樓市必要性和緊迫性上升

國務(wù)院明確要求，把穩(wěn)經(jīng)濟(jì)放在更加突出的位置。

預(yù)計(jì)全球經(jīng)濟(jì)可能在今年底-明年上半年開啟一輪深度衰退，主要原因是美聯(lián)儲(chǔ)從無上限QE到無下限收緊貨幣的政策劇烈擺動(dòng)，以及地緣沖突引發(fā)能源價(jià)格暴漲推升全球通脹以及生產(chǎn)生活成本。

而中國可能在未來的某個(gè)時(shí)期度過經(jīng)濟(jì)低谷，在穩(wěn)增長、新基建、新能源、民營經(jīng)濟(jì)重獲信心、平臺(tái)經(jīng)濟(jì)完成整改進(jìn)入常態(tài)化監(jiān)管重新出發(fā)、房地產(chǎn)軟著陸等帶動(dòng)下，中國經(jīng)濟(jì)有望重新引領(lǐng)全球。

2、房地產(chǎn)要軟著陸，避免硬著陸

國際經(jīng)濟(jì)史表明，房地產(chǎn)是周期之母，十次危機(jī)九次地產(chǎn)。一定要爭(zhēng)取房地產(chǎn)軟著陸，避免硬著陸，老成謀國是時(shí)間換空間。

自2021年5月以來，在周期性、政策性等因素疊加下，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫，至今已一年多。排名前50的民營房企有七成左右出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張，甚至公開市場(chǎng)債務(wù)違約，上下游供應(yīng)商開始僅接受現(xiàn)金交易。可見，這不是個(gè)別企業(yè)出現(xiàn)了問題，而是整個(gè)行業(yè)出現(xiàn)了問題，問題帶有一定普遍現(xiàn)象。

受前期調(diào)控政策偏緊、不少房企資金鏈緊張難以保樓房影響，疊加老齡化少子化加速到來、城鎮(zhèn)化進(jìn)入后半段等長周期因素，當(dāng)前居民對(duì)房市信心不足、觀望情緒較濃，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體成交偏冷。繼5-6月房地產(chǎn)銷售短暫回升之后，7-8月房市再度轉(zhuǎn)淡，9月份的“金九”也明顯成色不足。8月商品房銷售面積和銷售額同比分別為-22.6%和-28.9%，8月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源同比-21.7%。

3、房地產(chǎn)是周期之母，相當(dāng)一部分房企“躺平”不拿地，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資和地方政府土地財(cái)政大幅下滑，進(jìn)而拖累經(jīng)濟(jì)增長

房地產(chǎn)仍然是第一大支柱行業(yè)，新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換有個(gè)過程。8月房地產(chǎn)投資同比增長-13.8%，較7月下降1.5個(gè)百分點(diǎn)；1-8月房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增長-7.4%，較1-7月下滑1.0個(gè)百分點(diǎn)。

土地成交方面，房企拿地謹(jǐn)慎。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，上半年TOP100企業(yè)拿地總額拿地規(guī)模同比下降60.0%。根據(jù)易居克而瑞數(shù)據(jù)，僅有不到四成的百強(qiáng)房企在上半年有土地入賬。8月土地購置面積和土地成交價(jià)款同比分別為-56.6和-41.0%，分別較7月下降9.3和7.6個(gè)百分點(diǎn)。

4、對(duì)于房企要區(qū)分，要實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰和兼并重組

對(duì)于那些轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、躺平爛尾不保交樓的不良企業(yè)，相信未來自有法律等著；對(duì)于那些被房地產(chǎn)長期低迷耗盡現(xiàn)金流仍竭盡全力維持經(jīng)營保交樓的良心房企，應(yīng)該實(shí)施積極救助措施，甚至由這些優(yōu)質(zhì)良心民營房錢配套AMC度過難關(guān)并重組行業(yè)。

過去部分房企給老百姓留下了紙醉金迷、為富不仁的不良印象，成為救助市場(chǎng)最大的道德風(fēng)險(xiǎn)和障礙，但是也要看到有一批房企還是誠信經(jīng)營的良心企業(yè)，必須要進(jìn)行區(qū)分，要實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，要清晰地向社會(huì)傳遞穩(wěn)樓市是為了穩(wěn)就業(yè)穩(wěn)民生。

5、恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和信心，比貸款展期等措施更為重要

從放松需求的角度，不要指望房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)回到從前普漲的局面，既不可能也不現(xiàn)實(shí)，未來70%的低能級(jí)城市因?yàn)槿丝诹鞒龌蛲媾R房地產(chǎn)過剩，對(duì)于20%-30%的人口流入都市圈城市群可以給予政策支持剛需和改善型需求。

比如，上海可以將遠(yuǎn)郊區(qū)購房資格從5年社保降低到2年社保，北京可以加大工作居住證發(fā)放數(shù)量，要給在北上廣深工作的年輕人購買起點(diǎn)住宅機(jī)會(huì)，安居樂業(yè)。深圳情況比較特殊，地域小，房?jī)r(jià)過高，一定要防止短期再次大漲，可以考慮進(jìn)行區(qū)域合并的方式，進(jìn)行人口和產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移及均衡發(fā)展，在穩(wěn)主城區(qū)房?jī)r(jià)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)整體區(qū)域市場(chǎng)銷量的回升。

對(duì)于都市圈城市群周邊的強(qiáng)三線城市，可以通過社保互認(rèn)、完善基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通等方式放松限購，落實(shí)國家城市群發(fā)展戰(zhàn)略。但是對(duì)于大量人口流出的低能級(jí)城市，嚴(yán)禁再出臺(tái)過度刺激手段，既違反中央“房住不炒”精神，也將極大增加實(shí)體經(jīng)濟(jì)成本，要多從地區(qū)優(yōu)勢(shì)角度發(fā)展制造業(yè)和實(shí)體產(chǎn)業(yè)，進(jìn)行土地財(cái)政轉(zhuǎn)型。

6、長期看，取消預(yù)售制和二次房改

長遠(yuǎn)看，中國住房進(jìn)入存量時(shí)代，取消預(yù)售制有助于降負(fù)債降杠桿，保障房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，不再把風(fēng)險(xiǎn)甩給老百姓和社會(huì)。取消預(yù)售制，改為現(xiàn)房銷售，并配套房企債務(wù)重組、復(fù)工保交樓、恢復(fù)市場(chǎng)信心和房地產(chǎn)長效機(jī)制。進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)長期平穩(wěn)健康發(fā)展，老百姓安居樂業(yè)，社會(huì)長治久安。對(duì)購房者、金融機(jī)構(gòu)、監(jiān)管機(jī)構(gòu)、房企各方都是有利的。

通過二次房改建立房地產(chǎn)長效機(jī)制，關(guān)鍵是城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定和房地產(chǎn)稅。

 

當(dāng)前房地產(chǎn)是爭(zhēng)議最大、最難決策、影響最廣泛的行業(yè)，一方面要堅(jiān)持房住不炒、不能前功盡棄，另一方面確實(shí)形勢(shì)十分復(fù)雜嚴(yán)峻、要把穩(wěn)增長放在更加突出位置。穩(wěn)房市是穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)基本盤的客觀需要，穩(wěn)房市對(duì)于穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、防風(fēng)險(xiǎn)和保民生具有重要意義。

本文試圖從理性、客觀、全面、長遠(yuǎn)四個(gè)維度，探討當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)的現(xiàn)狀、原因、影響及建議。我們?cè)岢?ldquo;房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架，本文將以定量分析為主，用邏輯和數(shù)據(jù)說話，從底層邏輯出發(fā)進(jìn)行推導(dǎo)，力爭(zhēng)給出兼顧短期和長遠(yuǎn)的建議，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

相信經(jīng)過短期市場(chǎng)信心恢復(fù)和長效機(jī)制改革，中國一定能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)軟著陸和長期平穩(wěn)健康發(fā)展，跨過這道關(guān)，解好這道世界難題。

 

一、當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)的九大原因分析

自2021年5月以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫，至今已一年多。排名前50的民營房企近七成出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張，甚至公開市場(chǎng)債務(wù)違約，上下游供應(yīng)商開始僅接受現(xiàn)金交易。可見，這不是個(gè)別企業(yè)出現(xiàn)了問題，而是整個(gè)行業(yè)出現(xiàn)了問題，問題帶有一定普遍現(xiàn)象。

 

我們?cè)岢?nbsp;“房地產(chǎn)是最堅(jiān)硬的泡沫，要軟著陸，避免硬著陸，用時(shí)間換空間”。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型既要下定決心，也要考慮有個(gè)過程。冰凍三尺非一日之寒。

“房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融”。客觀講，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，既有長周期因素，也有短周期因素；既有政策因素，也有企業(yè)自身因素；是長短期、國內(nèi)外、政策企業(yè)等因素疊加的結(jié)果，僅歸因于任何一方面均有失偏頗。

當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)的九大原因：

第一大原因，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量時(shí)代步入存量時(shí)代，供求已基本平衡，大部分中西部和東北地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)過剩。根據(jù)我們的《中國住房存量測(cè)算報(bào)告》，2020年中國城鎮(zhèn)住房套戶比為1.09，一線、二線、三四線城市分別為0.97、1.08、1.12，中國住房整體已經(jīng)靜態(tài)平衡。經(jīng)過20多年的高速增長，房地產(chǎn)增量時(shí)代已經(jīng)基本結(jié)束，全國房子建得差不多了。

未來主要需求來自城市更新、人口流入的20%的城市圈都市群、保障房租賃房等，未來70%的城市房子將出現(xiàn)不同程度過剩。除了人口流入的都市圈城市群面臨一定住房短缺，大部分東北、西北以及非都市圈城市群的低能級(jí)城市，已經(jīng)出現(xiàn)供給過剩，由于人口外遷嚴(yán)重，未來過剩程度還將加深。因此，須重視區(qū)域差異中的結(jié)構(gòu)性潛力和風(fēng)險(xiǎn)。

行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，意味著在中期將進(jìn)入洗牌階段，其程度參考當(dāng)年的紡織、家電。

 

第二大原因，中國正在迎來房地產(chǎn)置業(yè)人群需求的長周期峰值，這是跟過去20年的最大不同，也是這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整更為劇烈的深層次原因。2013年以前中國20-50歲置業(yè)人群的不斷增加帶來源源不斷的購房需求，這是過去房?jī)r(jià)越調(diào)越漲的一個(gè)基本背景。自2014年以來，置業(yè)人群見頂后開始回落，購房需求迎來峰值，但2014-2015年的貨幣寬松、2016-2017年的棚改、以及“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲”的慣性預(yù)期延長了住宅銷售和開工的景氣周期，某種程度上也出現(xiàn)了嚴(yán)重透支，套戶比上升帶來庫存增加。

日本在1974年和1991年分別出現(xiàn)了兩次房地產(chǎn)大泡沫，但是1974年前后的第一次調(diào)整幅度小、恢復(fù)力強(qiáng)，原因在于經(jīng)濟(jì)中高速增長、城市化空間還比較、適齡購房人口數(shù)量維持高位等提供了基本面支撐。但是，1991年前后的第二次調(diào)整幅度大、持續(xù)時(shí)間長，導(dǎo)致日本“失去三十年”，原因在于經(jīng)濟(jì)長期低速增長、城市化進(jìn)程接近尾聲、適齡購房人口數(shù)量接近見頂?shù)取某擎?zhèn)化率、人均住房面積、套戶比、人均GDP、經(jīng)濟(jì)增速、職業(yè)人群需求、房?jī)r(jià)收入比等指標(biāo)特征來看，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)具備1974年前后日本的部分特征，但是房地產(chǎn)發(fā)展階段更接近日本1985年前后。

 

第三大原因，人口老齡化少子化加速到來，導(dǎo)致未來購房需求大幅萎縮。1962-1976年的嬰兒潮人口正在退出勞動(dòng)力市場(chǎng)，步入老齡化。2021年60歲及以上、65歲及以上人口占全國人口的18.9% 、14.2%，分別比2020年上升0.2和0.7個(gè)百分點(diǎn)。中國人口老齡化速度和規(guī)模前所未有，2033年左右進(jìn)入占比超過20%的超級(jí)老齡化社會(huì)，之后持續(xù)快速上升至2060年的約35%。人口結(jié)構(gòu)將經(jīng)歷百年巨變，金字塔——柱狀——倒金字塔。少子化加速到來，中國出生率持續(xù)下降，2019、2020、2021年出生人口分別為1465、1200、1062萬人，持續(xù)下降，2021年中國出生人口創(chuàng)下1949年以來新低。2021年總和生育率降至1.15，不僅低于世界上幾乎所有國家，比嚴(yán)重少子老齡化的日本還低不少，比歐美低50%以上。主力育齡婦女?dāng)?shù)量大幅減少，2016-2019年15-49歲育齡婦女?dāng)?shù)量分別減少491、398、715、502萬。

 

第四大原因，中國房?jī)r(jià)收入比和一二線城市房?jī)r(jià)在國際上偏高，擠壓了居民消費(fèi)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資，我們要吸收日本、中國香港的教訓(xùn)。根據(jù)我們的《全球一線城市房?jī)r(jià)比較報(bào)告》，選取紐約、倫敦等具有代表性的全球核心城市進(jìn)行對(duì)比，在考慮持有成本后，中國內(nèi)地一線城市絕對(duì)房?jī)r(jià)、相對(duì)房?jī)r(jià)依然位居全球前列。從房?jī)r(jià)收入比看，以使用面積算，北上廣深市中心房?jī)r(jià)收入比分別為41、32、28、32，高于紐約的7，倫敦的10，東京的10；外圍區(qū)房?jī)r(jià)收入比均在10以上，同樣高于紐約、倫敦和東京。從絕對(duì)房?jī)r(jià)看，全球前十大高房?jī)r(jià)城市，中國已占一半，這是由深層次的住房制度決定的，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)最根本的問題是人地錯(cuò)配（一二線高房?jī)r(jià)三四線高庫存）、人口流入地區(qū)建設(shè)用地供給不足、優(yōu)質(zhì)公共資源富集、金融高杠桿、流動(dòng)性過剩等。

 

第五大原因，城鎮(zhèn)化步入尾聲，人均住房面積已接近發(fā)達(dá)國家水平。從城鎮(zhèn)化進(jìn)程看，2015-2021年，中國城鎮(zhèn)化率由56.1%增至64.72%，接近中高收入經(jīng)濟(jì)體的66.6%。國際經(jīng)驗(yàn)表明，城市化發(fā)展近似一條稍被拉平的“S”型曲線，大致分為三個(gè)階段：緩慢發(fā)展期（30%以前）、快速發(fā)展期（30%-70%）、穩(wěn)定發(fā)展期（70%之后）。中國城市化已進(jìn)入快速發(fā)展期的減速發(fā)展階段。2021年農(nóng)民工總量2.9億人，其中，本地農(nóng)民工1.2億人，外出農(nóng)民工1.7億人。如果推動(dòng)戶籍制度改革和基本公共服務(wù)均等化，中國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到75%左右。從人均住房面積看，改革開放以來，中國住房事業(yè)取得巨大進(jìn)步，根據(jù)我們測(cè)算，1978-2020年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從8.1平方米增至34.7平方米。2020年中國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積按0.75的系數(shù)折合為使用面積為26平方米，接近韓國、日本、法國的27.9、32.9、33平方米。從人口普查定義的家庭戶人均使用住房面積分布推測(cè)，當(dāng)前城鎮(zhèn)家庭住房擁有并不平衡，最低20%的城鎮(zhèn)家庭戶擁有約6%的住房面積，而最高20%的家庭戶擁有約40%的住房面積。

 

第六大原因，近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了四大透支。

1）需求透支。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局和克爾瑞數(shù)據(jù)，近五年累計(jì)成交74億平方米和63萬億元，占過去20年的41%和56%，也就是說僅用了5年時(shí)間，賣了過去20年56%的金額。

2）房?jī)r(jià)透支。過去20年，房?jī)r(jià)長期大漲，房?jī)r(jià)收入比從2015年的7.4攀升至8.9，近五年城市房?jī)r(jià)均價(jià)復(fù)合增長率達(dá)到7%。

3）支付力透支。過去十年，居民杠桿率上漲了6.68倍，個(gè)人住房貸款余額超過38萬億，部分城市杠桿率漲幅加大，甚至有些城市杠桿率超過200%。

4）供應(yīng)透支。70城廣義庫存達(dá)到10億平，新房入住率低，近3年70城商品住宅年均供應(yīng)近5億平方米。從重點(diǎn)25城來看，廣義庫存總量為3.3億平方米，按照銷售面積測(cè)算需要1.26年消化，其余45個(gè)城市則需要5年消化，許多城市暗藏風(fēng)險(xiǎn)。

 

第七大原因，部分房企過度舉債、高杠桿擴(kuò)張，存在沖規(guī)模饑渴癥，沒有認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生的歷史性拐點(diǎn)變化，戰(zhàn)略誤判，未能及時(shí)調(diào)整，導(dǎo)致在長短期因素疊加之下，遭遇現(xiàn)金流危機(jī)。2016年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房住不炒”“長效機(jī)制”。2017年10月中央提出三大攻堅(jiān)戰(zhàn)，防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)是未來三年三大攻堅(jiān)戰(zhàn)之首，金融去杠桿落地攻堅(jiān)。2017年下半年棚改規(guī)模大幅下降。但是，部分房地產(chǎn)市場(chǎng)主體對(duì)國家重大政策調(diào)整、房地產(chǎn)長周期拐點(diǎn)到來估計(jì)不足、準(zhǔn)備不夠，降負(fù)債不夠堅(jiān)決，部分房企逆勢(shì)加杠桿向全國擴(kuò)張、拿地拿在價(jià)格高點(diǎn)上或者跨界多元化，結(jié)果迎面趕上長周期拐點(diǎn)、房地產(chǎn)調(diào)控逆風(fēng)等疊加，遭遇現(xiàn)金流危機(jī)。

 

第八大原因，在短時(shí)間內(nèi)，多種因素疊加，市場(chǎng)主體應(yīng)接不暇、難以應(yīng)對(duì)。從供給看，項(xiàng)目開工延遲，開發(fā)進(jìn)程放緩；從需求看，內(nèi)外部環(huán)境影響居民購房節(jié)奏，購房觀望情緒濃厚。

 

第九大原因，在短時(shí)間內(nèi)，三道紅線、貸款集中度管理、預(yù)售資金監(jiān)管收嚴(yán)、限購限貸限價(jià)等政策密集出臺(tái)，各部門、各地方集中出臺(tái)收緊措施。

 

 二、當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)的七大影響渠道

作為國民經(jīng)濟(jì)第一大支柱行業(yè)、地方政府最大收入來源、居民最重要財(cái)富、銀行最大風(fēng)險(xiǎn)敞口，房地產(chǎn)主要通過七大渠道產(chǎn)生影響：

從經(jīng)濟(jì)增長渠道，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)第一大支柱行業(yè)，帶動(dòng)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈特別長，高達(dá)50多個(gè)行業(yè)。2020年房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈占我國GDP的17.2%（完全貢獻(xiàn)），其中房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的7.3%（直接貢獻(xiàn)），房地產(chǎn)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈占GDP的9.9%（間接貢獻(xiàn)），其中房地產(chǎn)對(duì)金融、批發(fā)、建材的帶動(dòng)最為明顯。

從投資渠道，2020年房地產(chǎn)完全拉動(dòng)的投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的51.5%，其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的27.3%。

從財(cái)政收入渠道，地方政府依賴土地財(cái)政，2020年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項(xiàng)稅合計(jì)占地方財(cái)政收入的37.6%，中西部地區(qū)土地出讓和房地產(chǎn)收入占地方可支配財(cái)力的一半。房地產(chǎn)銷售下滑引發(fā)地方財(cái)政下滑、基建投資乏力等。

從金融渠道，從房地產(chǎn)貸款占銀行各項(xiàng)貸款余額的比重看，2021年12月為27.07%，如果加上信托等通道業(yè)務(wù)，占比超過三分之一。從房地產(chǎn)融資存量占社融存量比重看，2021年12月占比為18.76%。如果房企大面積違約，將導(dǎo)致銀行不良大幅上升。

從居民財(cái)富效應(yīng)渠道，根據(jù)我們的《中國住房市值測(cè)算報(bào)告》，2020年中國住房市值為62.6萬億美元，明顯大于美國的33.6萬億美元、日本的10.8萬億美元、英法德三國合計(jì)的31.5萬億美元。從住房市值與GDP的比例看，2020年中國為414%，高于美國、日本、德國、英國、法國的148%、233%、271%、339%、354%。從住房市值占股債房市值的比例看，2020年中國為66.6%，高于美國的27%、日本的37%、英國的49%、法國的56%、德國的64%。中國住房市值與股債房市值的比例較高，主要是因?yàn)樽》渴兄蹈撸约爸袊Y本市場(chǎng)發(fā)育尚不成熟，直接融資比例較低，股票、債券市值較低，居民投資渠道缺乏。

從就業(yè)渠道，2004-2018年我國房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)由396萬增至1264萬，至2021年從業(yè)人數(shù)1500萬，考慮到房地產(chǎn)拉動(dòng)的上下游行業(yè)，對(duì)就業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)更大，預(yù)計(jì)超過3000萬。

十次危機(jī)九次地產(chǎn)，全球歷次大的金融危機(jī)大部分都是由于房地產(chǎn)泡沫崩盤所致，其他資產(chǎn)難以產(chǎn)生如此巨大的沖擊。

房地產(chǎn)是周期之母，房地產(chǎn)穩(wěn)，則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)。

 

三、建議：長短結(jié)合促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)不容樂觀，并通過經(jīng)濟(jì)增長、投資、財(cái)政收入、金融、居民財(cái)富效應(yīng)、就業(yè)、社會(huì)穩(wěn)定等七大渠道快速傳導(dǎo)，影響經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定大局。

面對(duì)俄烏沖突、中美貿(mào)易摩擦、經(jīng)濟(jì)下行壓力加大等多重挑戰(zhàn)，穩(wěn)房市是穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)基本盤的客觀需要，穩(wěn)房市對(duì)于穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、防風(fēng)險(xiǎn)和保民生具有重要意義。

當(dāng)前并不是簡(jiǎn)單傳統(tǒng)意義上的救房市，而是在穩(wěn)房市的同時(shí)，要發(fā)揮其實(shí)體經(jīng)濟(jì)屬性，避免其金融屬性死灰復(fù)燃；實(shí)現(xiàn)既能通過短期措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，又能通過長期制度建設(shè)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。 

1、短期穩(wěn)房市措施

2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)之初，美國也面臨要不要救市的爭(zhēng)議。當(dāng)時(shí)次級(jí)抵押貸款及其證券化衍生品在整個(gè)金融體系都積累了“干燥的火種”和“火藥桶”，如果處置不當(dāng)將造成全球性金融災(zāi)難。伯南克、蓋特納和保爾森在合著的《滅火》中寫到，一旦發(fā)現(xiàn)隔壁著火了，當(dāng)務(wù)之急是滅火，而不是指責(zé)鄰居的粗心大意，因?yàn)橐坏┗饎?shì)蔓延，自家的宅子也不保。這是三位“救火隊(duì)長”對(duì)世界各國的警示。等滅火之后再討論原因、建立防火墻制度也不遲。

當(dāng)前在堅(jiān)持“房住不炒”前提下，各城市應(yīng)因城施策對(duì)前期偏緊的調(diào)控政策進(jìn)行適度松綁，促進(jìn)軟著陸。

1）適當(dāng)降低人口流入地區(qū)限購門檻，增強(qiáng)市場(chǎng)信心。比如，樓市交易低迷、庫存壓力大的福州解除了限購政策，外地戶籍無需社保或個(gè)稅記錄可直接購買福州五城區(qū)。

2）適度松綁二手房限價(jià)政策。當(dāng)前大部分熱點(diǎn)城市實(shí)行二手房貸款限價(jià)政策，比如上海，首套房首付35%，二套房首付達(dá)70%，在二手房限價(jià)政策下，銀行按照相關(guān)部門規(guī)定的參考價(jià)給購房者貸款，而參考價(jià)僅是市場(chǎng)價(jià)的7-8折，居民合理的貸款額度明顯受限。

3）下調(diào)首套首付比和改善型二套首付比，減少剛需人群和改善型購房人群的首付壓力，實(shí)現(xiàn)居民“住有所居”“住有宜居”。

4）下調(diào)房貸利率，加快貸款審批。通過降低購房成本，可提振剛需群體的購房需求。需要指出的是，由于大部分熱點(diǎn)城市二手房貸款限價(jià)政策未松綁，居民貸款額度仍受限，單純降低房貸利率對(duì)提振居民購買二手房的熱情作用不大，因此需要政策組合拳。

5）提高公積金貸款限額或允許提取未納入貸款額度計(jì)算的公積金余額付首付。比如，成都公積金新政規(guī)定從2021年10月8日起，可提取未納入貸款額度計(jì)算的公積金余額付首付，并適當(dāng)放松信貸政策。

6）北上廣深等應(yīng)適當(dāng)降低落戶和購房門檻，充分尊重人口和產(chǎn)業(yè)向都市圈城市群集聚的客觀規(guī)律。

7）通過貸款展期、債務(wù)重組、并購等方式化解風(fēng)險(xiǎn)。允許部分房企的銀行貸款進(jìn)行展期，緩解房企短期現(xiàn)金流壓力。給予優(yōu)質(zhì)房企合理的并購貸款、并購債支持，在行業(yè)內(nèi)部通過并購重組化解風(fēng)險(xiǎn)，防止風(fēng)險(xiǎn)的傳染與擴(kuò)大。

根據(jù)我們對(duì)過去20年房地產(chǎn)調(diào)控工具及效果的總結(jié)：①貨幣政策直接影響購買力。房地產(chǎn)短期看金融，首付比例和貸款優(yōu)惠利率直接決定房地產(chǎn)購買意愿和購買力。貨幣放松或收緊，影響資產(chǎn)配置需求。②財(cái)稅政策直接影響市場(chǎng)供應(yīng)。稅收政策直接影響房地產(chǎn)交易量，營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅的優(yōu)惠減免，對(duì)增加房地產(chǎn)供應(yīng)有直接影響。土地增值稅的征收和計(jì)算，也直接影響開發(fā)商的推盤節(jié)奏。③土地政策對(duì)不同城市效果不同。在三四線城市土地大量供給的同時(shí)，部分一二線城市甚至面臨無地可賣的境地，導(dǎo)致一二線高房?jī)r(jià)、三四線高庫存。④“限購”等行政措施短期影響直接。短期限購政策對(duì)房地產(chǎn)成交量影響顯著，但是也導(dǎo)致“假離婚”等社會(huì)問題。且限購一取消，人口流入、供求缺口大的區(qū)域房?jī)r(jià)將迅速上漲，并未解決根本問題。

根據(jù)我們對(duì)過去20年房地產(chǎn)調(diào)控的反思：重短期調(diào)控，輕建立長效機(jī)制，所以調(diào)控效果經(jīng)常反復(fù)；重抑制需求，輕增加供給；經(jīng)常使用行政手段，市場(chǎng)機(jī)制不完善；流動(dòng)性過剩使得房地產(chǎn)越來越貨幣金融化，而脫離居住屬性和居民收入基本面；土地收入是地方財(cái)政的保障，同時(shí)也成為了高房?jī)r(jià)的推手。

2、長期住房制度建設(shè)

根據(jù)我們對(duì)《全球房地產(chǎn)》的研究，德國房?jī)r(jià)長期穩(wěn)定主因是實(shí)行以居住導(dǎo)向的住房制度設(shè)計(jì)、有充足穩(wěn)定的住房供給和規(guī)范發(fā)達(dá)的租賃市場(chǎng)、嚴(yán)厲遏制投機(jī)性需求和開發(fā)商暴利行為、穩(wěn)健的貨幣和房貸政策、多核心且均衡發(fā)展的城市體系。

根據(jù)我們對(duì)美國、日本、英國、中國香港、德國、新加坡等住房制度和房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，結(jié)合中國住房制度現(xiàn)狀和發(fā)展階段特點(diǎn)，建議以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅為四大支柱構(gòu)建長期住房制度。

一是推動(dòng)都市圈城市群戰(zhàn)略。根據(jù)對(duì)世界上幾十個(gè)國家上百年的人口大遷移研究發(fā)現(xiàn)，人口往都市圈城市群遷移集聚是基本規(guī)律，人隨產(chǎn)業(yè)走，人往高處走。符合國際規(guī)律，中國人口持續(xù)向珠三角、長三角城市群集聚。近10年珠三角、長三角城市群年均常住人口增量超180萬人，成渝、中原城市群年均常住人口增量超65萬人，但東北、西部等區(qū)域近年面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，呈現(xiàn)人口流出趨勢(shì)。

分省份來看，中國人口從東北、西北向東南沿海城市群流動(dòng)，2010-2020年年均常住人口增量前五的省是廣東、浙江、江蘇、山東、河南，此時(shí)期甘肅、內(nèi)蒙古、山西、遼寧、吉林、黑龍江等6省人口萎縮，全部位于北方。具體來看，2000-2010年粵、浙年均常住人口增量分別為191.0萬、85.0萬人，2010-2020年粵、浙分別為216.9萬、101.4萬人，江蘇兩個(gè)時(shí)期分別為56.2萬、60.9萬人。

分城市看，人口持續(xù)向少數(shù)核心城市集聚。近10年深圳、成都、廣州年均常住人口增量超55萬，鄭州、西安、杭州、重慶、長沙年均常住人口增量超30萬。這些城市均為所在都市圈的核心城市，近年城市發(fā)展較為快速、“搶人”力度較大。

長期以來，在“控制大城市人口、積極發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)、區(qū)域均衡發(fā)展”的小城鎮(zhèn)派思路錯(cuò)誤影響下，人口向大都市圈集聚，但土地供給向三四線城市傾斜，人口城鎮(zhèn)化與土地城鎮(zhèn)化明顯背離。由此形成了人地分離、土地供需錯(cuò)配，這是導(dǎo)致一二線高房?jī)r(jià)、三四線高庫存的根源。

黨的十九大報(bào)告指出，以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局。

二是以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應(yīng)。未來應(yīng)堅(jiān)持都市圈城市群戰(zhàn)略，推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤、跨省耕地占補(bǔ)平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤，如東北和西部地區(qū)售賣用地指標(biāo)，可以有效解決目前東北、西部用地指標(biāo)大量浪費(fèi)的問題，以及東南沿海用地指標(biāo)短缺的問題。嚴(yán)格執(zhí)行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則，優(yōu)化當(dāng)前土地供應(yīng)模式。豐富商品房、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等多品類的供給形式，形成政府、開發(fā)商、租賃中介公司、長租公司等多方供給格局。

根據(jù)我們?cè)凇赌睦锏姆績(jī)r(jià)控制得好：長沙篇》中的研究，全國大部分一二線城市房?jī)r(jià)大漲的背景下，長沙的房?jī)r(jià)、房?jī)r(jià)收入比、漲幅在主要城市處較低水平。2021年長沙二手房均價(jià)1.1萬元/平方米,低于武漢、鄭州、南昌等二線城市；近10年長沙房?jī)r(jià)收入比維持在6—7，處于全國下游水平；近10年長沙商品住宅年均漲幅低于9.4%，低于大部分二線城市。長沙房地產(chǎn)調(diào)控得好的原因在于，長沙是典型多中心組團(tuán)空間結(jié)構(gòu)，土地供應(yīng)量大，并且嚴(yán)格限制土地成交溢價(jià)率，設(shè)定商品房“成本+利潤+稅金”價(jià)格構(gòu)成，既確保房企一定的盈利空間，也確保了房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定。

三是保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長期穩(wěn)定。根據(jù)我們?cè)趯Ｖ度蚍康禺a(chǎn)》中的研究，“房地產(chǎn)過度金融化”是風(fēng)險(xiǎn)之源。實(shí)行長期穩(wěn)定的住房信貸金融政策，穩(wěn)定購房者預(yù)期，支持剛需和改善型購房需求，同時(shí)抑制投機(jī)性需求。規(guī)范房企融資用途，防止過度融資，同時(shí)支持房企合理融資需求，提供一定時(shí)間窗口讓存在問題的房地產(chǎn)企業(yè)有自救機(jī)會(huì)，即自身債務(wù)自清。

從德國看，中性穩(wěn)健的貨幣政策與住房金融體系，是德國房?jī)r(jià)長期穩(wěn)定的住房制度“三支柱”之一。二戰(zhàn)后，德國央行首要目標(biāo)是保持物價(jià)穩(wěn)定，嚴(yán)格自律不超發(fā)貨幣；德國M2增速與經(jīng)濟(jì)增速基本匹配，貨幣供應(yīng)水平合理，2020年M2占GDP比重102.9%，在主要發(fā)達(dá)國家中處于中等水平，低于歐元區(qū)126.2%的平均水平。在穩(wěn)健貨幣政策和溫和通脹水平背景下，德國房?jī)r(jià)和物價(jià)基本保持長期穩(wěn)定，1970-2020年名義房?jī)r(jià)指數(shù)上漲185%，CPI指數(shù)上漲162%，遠(yuǎn)低于同期美國、英國等發(fā)達(dá)國家。

四是穩(wěn)步推動(dòng)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。隨著大開發(fā)時(shí)代結(jié)束，存量房時(shí)代下土地出讓金減少、交易環(huán)節(jié)稅收減少，推出房地產(chǎn)稅替代土地財(cái)政是大勢(shì)所趨。從國際經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)稅通常被成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體作為地方財(cái)政收入的重要和穩(wěn)定來源。2021年10月，全國人大常委會(huì)授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。

穩(wěn)增長是今年宏觀經(jīng)濟(jì)的頭等大事。財(cái)政部表示，綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。未來有必要建立科學(xué)的經(jīng)濟(jì)模型評(píng)估房地產(chǎn)稅對(duì)各方影響。

相信經(jīng)過長短結(jié)合的措施，加上以“城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅”為主的二次房改，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)有望實(shí)現(xiàn)軟著陸。